Auteur : Laurie Comerro | Droit des collectivités locales – Droit commercial et des sociétés – Droit de l’immobilier – Droit de la construction – Droit des assurances

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Loi Pinel et droit de préemption commerciale

Institué par la loi du 2 août 2005 et modifié par la loi 18 juin 2014 dite « PINEL », le droit de préemption commerciale a été crée en vue de maintenir ou de réintroduire une activité commerciale de proximité dans les communes.

En effet, face au constat de désertification des centres villes au profit des centres commerciaux, le législateur a offert aux communes le droit de préempter des baux commerciaux aux fins de pouvoir les rétrocéder à un commerçant choisi par la Commune.

Ainsi, la mise en œuvre de ce mécanisme doit respecter les objectifs fixés par l’article 300-1 du code de l’urbanisme, à savoir « d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques ».

En conséquence, à condition qu’il soit utilisé dans le respect de l’objectif ci-avant décrit, ce dispositif présente un réel intérêt pour les communes et permet d’éviter que le phénomène des centres villes fantômes ne perdure, en particulier dans les villes de taille moyenne.

Le phénomène n’est pas isolé puisque ce ne sont pas moins de 222 communes qui ont été identifiées par le gouvernement en juin 2019 pour intégrer un projet appelé « Action cœur de ville ».

Par l’utilisation du droit de préemption commerciale, les communes disposent d’un véritable outil pour accompagner les commerçants locaux à réellement s’implanter et ainsi participer à la redynamisation des centre villes et à la réimplantions des commerces de proximité.

Toutefois, la mise en place de ce mécanisme nécessite quelques précautions et certains écueils à éviter.

Les modalités pratiques de mise en place ci-après décrites ont trait à la préemption commerciale des baux commerciaux uniquement, lesquels connaissent quelques spécificités supplémentaires.

Droit de préemption commerciale : le guide pratique pour les communes

Qui peut préempter ?

Les communes et par délégation (art. L214-1-1 du code de l’urbanisme) un établissement public de coopération commerciale, un établissement public y ayant vocation, une société d’économie mixte, un concessionnaire d’une opération d’aménagement ou un titulaire de revitalisation artisanale et commerciale.

La délégation est adoptée et révoquée par délibération du conseil municipal.

Où peut-on préempter ?

Pour que le droit de préempter s’ouvre, le bien objet de cette préemption doit être situé dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

C’est le conseil municipal qui est compétent pour délimiter un tel périmètre de sauvegarde (art L 214-1 et L 214-1-1 du code de l’urbanisme).

Le projet de délibération doit être soumis pour avis à la CCI territoriale et à la chambre des métiers et de l’artisanat.

Il doit impérativement s’accompagner d’un rapport analysant la situation du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur de ce périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale et du plan du périmètre concerné.

Le silence gardé pendant un délai de deux mois vaut accord favorable.

Une fois la délibération adoptée, celle-ci doit être affichée en mairie pendant un mois avec mention insérée dans deux journaux diffusés dans le département.

Comment préempter ?

Avant de pouvoir envisager de céder un bail commercial à titre onéreux et situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat, le cédant doit effectuer une déclaration préalable (art. L 214-1 al. 3).

La sanction est stricte puisque la nullité de l’acte de cession est encourue.

C’est cette déclaration préalable qui est adressée au maire qui va informer la commune de la cession envisagée et ainsi ouvrir droit à la préemption de cette dernière et le délai pour ce faire.

La commune dispose d’un délai de 2 mois pour pouvoir préempter le bail commercial concerné par la déclaration préalable.

Quand le prix du bail commercial est supérieur à 12.000 €, la commune doit délibérer après avis simple de la direction de l’immobilier de l’état.

Cette décision doit mentionner bien évidemment l’objet pour lequel la préemption est exercée (art. L210-1, al. 3 du code de l’urbanisme).

La décision de préempter doit alors être notifiée par LRAR au cédant et au bailleur commercial.

Enfin, à compter de la notification de la décision de préempter et de l’accord sur le prix et la chose, s’ouvre un délai de 3 mois pour réaliser l’acte de cession.

À l’issue de la réalisation de l’acte de cession, la commune deviendra alors preneur à bail commercial et sera donc en mesure de rétrocéder le bail commercial.

Comment rétrocéder ?

La rétrocession doit intervenir dans un délai de 2 ans à compter de la date de prise d’effet de l’aliénation.

Elle doit intervenir au profit d’une entreprise immatriculée au RCS ou au répertoire des métiers.

Préalablement, un cahier des charges est établi et approuvé par délibération du conseil municipal.

Une fois établi, le maire publie pendant 15 jours par affichage en mairie un avis de rétrocession, lequel comporte un appel à candidature, la description de l’objet de la rétrocession le prix proposé, le fait que le cahier des charges est consultable en mairie, le délai dans lequel les candidatures doivent être déposées et le fait que la rétrocession est soumise à accord du bailleur.

L’autorisation de rétrocession est donnée par délibération du conseil municipal.

Il est indispensable que le titulaire du droit de préemption recueille l’accord préalable du bailleur sur le projet d’acte de rétrocession en lui adressant par LRAR le cahier des charges et le projet d’acte de rétrocession.

Le bailleur dispose d’un délai de 2 mois à l’issue duquel, sans réponse, il est réputé avoir donné son accord.

À l’issue de ce délai, l’acte de rétrocession peut librement intervenir entre la commune et l’entreprise choisie.

Enfin, il sera précisé que les règles applicables aux baux commerciaux restent parfaitement applicables au preneur bénéficiaire de la rétrocession, lequel devra bien entendu s’y conformer.

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Notre cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans toute mise en œuvre d’une telle préemption que vous souhaiteriez voire mise en place, et ce à tous les stades du projet.

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