Réforme du statut de la copropriété : quels changements ?

Laurie COMERRO – Droit commercial et des sociétés – Droit de l’immobilier – Droit de la construction – Droit des assurances

Le mouvement de réforme du droit de la copropriété a été amorcé par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Régime non réformé depuis 1965, le droit de la propriété avait besoin d’un rafraichissement que vient parachever l’ordonnance du 30 octobre 2019 (dont les dispositions entreront en vigueur le 1er juin 2020 et le 31 décembre 2020) en appelant de ses vœux une gestion plus aisée, plus fluide et moins conflictuelle de la gestion des copropriétés.

Quelles sont les principales innovations et quels bénéfices pouvons-nous en attendre concrètement ?

Telles sont les questions auxquelles cet article tente de répondre.

1. Un champ d’application du statut de la copropriété remodelé.

Alors que le texte antérieur avait vocation à s’appliquer obligatoirement à partir du moment où la propriété d’un immeuble bâti (ou groupe d’immeubles bâtis) est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Désormais, le champ d’application du statut de la copropriété est largement étendu et s’applique désormais non seulement à :

  • « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lot entre plusieurs personnes »,
  • Mais aussi, sauf dérogation expresse, à « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes»
  • Ainsi qu’à « tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements ou des services communs, comporte des parcelles ou de volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs».

Le champ d’application du statut est désormais concentré autour de l’habitation puisque la version modifiée de l’article 1er de la loi de 1965 permet la possibilité de nombreuses dérogations dans les cas où des situations ne concernant pas uniquement des immeubles à usage d’habitation mais des situations mixtes.

Les possibilités de dérogation vont permettre des allègements et des simplifications dans des situations particulières qui devaient être soumises obligatoirement au statut de la copropriété et notamment les centres commerciaux ; ce qui posait d’importantes difficultés de gestion quotidienne du fait du statut juridique particulier desdits centres commerciaux.

2. Un statut adapté à de plus nombreuses situations.

Le texte de l’ordonnance a créé des sortes de sous régimes pour la gestion de cas particuliers de copropriétés.

Ainsi, vont pouvoir disposer d’un régime de gestion différencié et simplifié, les copropriétés qui ne comptent que 5 lots à usage de logement, bureaux ou commerces ou les copropriétés qui n’ont au cours de 3 exercices consécutifs qu’un budget prévisionnel annuel moyen de moins de 15.000 € (art. 41-8 à 41-23 nouveaux de la loi de 1965).

Dans cette hypothèse, le syndicat des copropriétaires ne sera pas tenu de mettre en place un conseil syndical et ces copropriétés seront dispensées de la tenue d’une comptabilité en partie double.

Enfin, nous pouvons nous réjouir de ce que l’ordonnance permette la prise de décision dans le cadre d’une consultation écrite et ainsi éviter la lourdeur de l’organisation d’une assemblée générale quand les décisions sont prises à l’unanimité des voix.

La réforme s’est également penchée sur le cas parfois épineux des copropriétés composées de deux copropriétaires et des blocages pouvant en résulter.

Ainsi, afin d’éviter toute paralysie des décisions et pouvoir permettre de préserver les droits du copropriétaire minoritaire dans les prises de décisions importantes, le régime fera appel aux règles de majorité issues du régime particulier de l’indivision.

Là encore, l’objectif de la réforme consistant à faciliter la gestion des copropriétés et les décisions nous semble, à tout le moins en théorie, être atteint.

Reste à savoir si dans la pratique les modalités mises en place pour la gestion de ces « micro » et « bi » copropriétés permettront de débloquer réellement des situations sclérosées, en particulier dans les très petites copropriétés où les conflits sont parfois très anciens.

3. Une gestion des copropriétés et des prises de décisions facilitée.

C’était là clairement l’objectif de la réforme et à notre sens celui-ci est plutôt rempli.

En effet, l’ordonnance est composée d’un arsenal de nouvelles dispositions de tous ordres permettant de faciliter tant la gestion que les prises de décisions, afin d’une part de faciliter la gestion et d’autre part de lutter contre l’absentéisme aux assemblées générales.

L’éventail est extrêmement large et couvre tant les modalités de désignation et la qualité des membres du conseil syndical – par exemple la possibilité de désigner comme membre du conseil syndical un ascendant ou descendant d’un copropriétaire – que les règles générales de prises de décisions.

Parmi toutes ces nouvelles dispositions, nous avons souhaité mettre en lumière celles apportant un vrai changement dans la facilitation des prises de décisions, que nous croyons positif pour le bon déroulement de la vie des copropriétés, notamment :

  • La possibilité d’un vote par correspondance et donc le changement des modalités d’appréciation du seuil de majorité. Ainsi, désormais le nouvel article 24 de loi de 1965 définit la majorité de droit commun comme étant « celle de voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ».
  • L’extension de la procédure dite du « second vote » prévue à l’article 25 de la loi de 1965 à toutes les décisions nécessitant la majorité absolue ainsi que pour les décisions relevant de la double majorité.
  • La possibilité pour tout copropriétaire de solliciter la convocation et la tenue d’une assemblée générale, à ses frais, pour faire inscrire à l’ordre du jour des questions concernant uniquement ses propres droit et obligations. Cela permet notamment d’éviter d’attendre la convocation annuelle de l’assemblée générale pour formuler une demande de travaux.
  • Le recours à un emprunt collectif pour la réalisation de travaux concernant les parties communes ou les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.

Le nouvel article 25-3 de la loi de 1965 prévoit donc l’inscription obligatoire à l’ordre du jour de l’assemblée générale amenée à se prononcer sur les travaux et la possibilité de recourir à un emprunt collectif pour financer lesdits travaux.

Cela permettrait dès lors d’encourager certains copropriétaires à voter des travaux d’envergure pour éviter toute dégradation importante des parties communes.

Même s’il reste à attendre l’entrée en vigueur de l’ensemble des dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019 prévue le 1er juin 2020 avant de mesurer en pratique les avancées de cette réforme, nous pouvons souligner les réelles intentions de simplification et d’amélioration de la gestion du statut de la copropriété, lequel reposait sur un système lourd et obsolète très peu remanié depuis 1965.

Notre cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner sur l’ensemble de ces problématiques, tant s’agissant du conseil que du contentieux, que celles liées à la copropriété, que vous soyez membre du conseil syndical, copropriétaire ou syndic de copropriété. N’hésitez pas à nous contacter.